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부부가 집 한 채를 반반 명의로 갖고 있으면 종부세 고지서를 받을 때마다 같은 고민이 생깁니다. 그냥 각자 공제를 받는 게 나은지, 아니면 1주택자 특례를 신청해 한 사람 명의처럼 계산하는 게 나은지요. 11월 하순 정기고지가 나오고 12월에 납부를 하다 보면 그제야 이 선택지를 알게 되는 분도 많습니다.
결론부터 말하면 정답은 집값과 나이, 보유 기간에 따라 달라집니다. 공시가격이 일정 수준 이하라면 특례를 신청하지 않는 쪽이 확실히 유리하고, 그 이상이라면 고령자·장기보유 세액공제가 얼마나 붙는지가 승부를 가릅니다.
이 글은 2026년 10월 기준으로 두 방식의 공제 구조, 숫자로 따져 본 유불리, 올해부터 바뀐 납세의무자 선택 규칙, 신청 방법과 내년 이후 달라질 수 있는 부분까지 정리했습니다.
핵심 요약
- 공시가 합계 18억 이하면 각 9억 공제, 특례 미신청이 유리
- 특례는 12억 공제 + 고령·장기보유 세액공제 최대 80%
- 신청은 매년 9월 16~30일, 홈택스나 관할 세무서에서
종부세 부부 공동명의 1주택, 두 가지 과세 방식 차이
부부가 주택 한 채를 공동으로 소유하면 종부세는 기본적으로 부부 각자에게 따로 매겨집니다. 이때 한 사람당 9억원씩, 부부 합계 18억원까지 공제를 받습니다. 반대로 1주택자 특례를 신청하면 부부 중 한 사람을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자처럼 계산합니다. 공제액은 12억원으로 줄지만, 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있게 됩니다.
| 구분 | 특례 미신청(개별 과세) | 1주택 특례 신청 |
|---|---|---|
| 기본공제 | 1인당 9억원, 합계 18억원 | 12억원 |
| 고령자 세액공제 | 없음 | 만 60~64세 20%, 65~69세 30%, 70세 이상 40% |
| 장기보유 세액공제 | 없음 | 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50% |
| 세액공제 한도 | - | 두 공제 합산 최대 80% |
| 신청 여부 | 신청 없이 자동 적용 | 9월 16~30일 신청 필요 |
현재 종부세 공정시장가액비율은 60%이고, 2주택 이하 세율은 0.5~2.7% 구간으로 적용됩니다. 과세표준은 공시가격 합계에서 공제액을 뺀 뒤 이 비율을 곱해 구합니다.
공동명의 특례 신청 대상, 이 조건을 모두 갖춰야 합니다
특례는 모든 공동명의 부부가 받을 수 있는 것은 아닙니다. 국세청 안내 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.
- 과세기준일인 6월 1일 현재 부부가 모두 거주자(국내 주소 또는 183일 이상 거소)일 것
- 부부가 주택 1채만 공동으로 소유할 것
- 다른 세대원은 주택을 소유하지 않을 것
- 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등은 요건을 갖추면 1주택 특례 판단에서 예외로 인정
요건을 충족하지 못했는데 특례를 받았다면 줄어든 세금에 이자상당가산액까지 더해 나중에 추징됩니다. 특히 상속이나 이사로 일시적으로 2주택이 된 경우에는 처분 기한 같은 조건을 꼭 확인해야 합니다.
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18억 이하 vs 초과, 숫자로 보는 종부세 공동명의 유불리
공식 계산식에 숫자를 넣어 과세표준부터 비교해 보겠습니다. 부부 지분은 50:50으로 가정합니다.
예시 1. 공시가격 16억원 주택
- 특례 미신청: 각자 8억원 - 9억원 공제 = 과세표준 0원, 종부세 없음
- 특례 신청: 16억원 - 12억원 = 4억원 × 60% = 과세표준 2억 4천만원, 세금 발생
세액공제가 최대 80%여도 0원보다 유리할 수는 없습니다. 그래서 공시가격 합계가 18억원 이하라면 나이나 보유 기간과 관계없이 특례를 신청하지 않는 게 맞습니다.
예시 2. 공시가격 20억원 주택, 납세의무자 70세·15년 보유
- 특례 미신청: 각자 10억원 - 9억원 = 1억원 × 60% = 과세표준 6천만원씩, 합계 1억 2천만원
- 특례 신청: 20억원 - 12억원 = 8억원 × 60% = 과세표준 4억 8천만원, 대신 고령자 40% + 장기보유 50% = 90%이지만 한도 80% 적용
과세표준만 보면 특례 쪽이 4배 크지만, 산출세액의 80%가 빠지기 때문에 실제 납부액은 특례가 더 적어질 수 있습니다. 반대로 납세의무자가 50대이고 보유 기간이 5년 미만이면 세액공제가 거의 없어 개별 과세가 유리해집니다. 재산세 공제분까지 반영한 정확한 금액은 홈택스 종부세 모의세액계산으로 두 경우를 모두 넣어 보는 게 가장 확실합니다.
2026년부터 바뀐 점, 지분 적은 배우자도 납세의무자 가능
예전에는 특례를 신청하면 지분이 큰 배우자가 자동으로 납세의무자가 됐고, 지분이 같을 때만 선택할 수 있었습니다. 지분율은 등기상 면적이 아니라 주택과 부속토지 공시가격 중 각자의 지분 비율로 판단합니다.
2026년부터는 지분과 관계없이 부부가 합의해 납세의무자를 정할 수 있습니다. 고령자 세액공제는 납세의무자의 나이로 따지므로, 지분은 적어도 나이가 많은 배우자를 납세의무자로 정하면 공제율을 높일 수 있습니다. 상속받은 지방 주택이 있는 경우에도 상속인과 납세의무자를 맞춰 다주택으로 판정되는 불이익을 피할 수 있게 됐습니다.
종부세 공동명의 특례 신청 방법과 기간
- 홈택스 종부세 모의세액계산으로 특례 신청·미신청 세액을 각각 계산합니다.
- 특례가 유리하면 매년 9월 16일~30일에 홈택스 또는 관할 세무서에 공동명의 1주택자 특례 신청서를 제출합니다. 세무서 제출 시 혼인관계증명서가 필요합니다.
- 신청 내용은 11월 정기고지에 반영되고, 12월 1일~15일에 납부합니다.
- 이미 신청했고 변동 사항이 없다면 다음 해에 다시 신청하지 않아도 됩니다. 특례를 그만두거나 납세의무자를 바꾸려면 같은 기간에 변경 신청을 합니다.
종부세 공동명의 특례 자주 묻는 질문
Q. 9월 신청 기간을 놓쳤는데 올해는 방법이 없나요?
A. 합산배제는 12월 1~15일 납부 기간에 추가 신청이 가능하다고 안내됩니다. 공동명의 특례를 12월 신고로 반영할 수 있는지는 개인 상황에 따라 달라 확인이 필요하니, 고지서를 받은 뒤 관할 세무서나 국세상담센터(126)에 문의해 보세요.
Q. 지분이 적은 배우자를 납세의무자로 하면 불리한 점은 없나요?
A. 2026년부터는 지분과 상관없이 정할 수 있습니다. 다만 세액공제 기준이 되는 나이·보유 기간은 그 사람 기준이므로, 모의계산에서 두 사람을 각각 넣어 비교한 뒤 정하는 게 좋습니다.
종부세 부부 공동명의 1주택 특례, 18억 기준과 내년 변화까지 정리
공시가격 합계 18억원 이하라면 특례 없이 각자 9억원 공제가 유리하고, 그 이상이면 나이와 보유 기간에 따른 세액공제 80% 한도를 넣어 비교해야 합니다. 신청은 매년 9월 16~30일입니다. 2026년 9월 국회에 제출된 세제개편 정부안에는 2027년부터 실거주 1주택 공제 14억원, 비거주 공동명의 공제 각 6억원, 공정시장가액비율 70% 등이 담겨 있지만 아직 국회 통과 전이니, 내년 신청 전에는 국세청 홈택스에서 최신 기준을 꼭 확인하세요.
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