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11월 말이 되면 종합부동산세 고지서가 나옵니다. 집 한 채만 가지고 있는데도 고지서를 받는 분들이 많은데, 이때 세액을 가장 크게 줄여 주는 것이 바로 고령자·장기보유 세액공제입니다. 나이와 보유기간에 따라 세액의 최대 80%까지 빠지기 때문에 같은 집이라도 누가 얼마나 오래 가지고 있었느냐에 따라 내는 돈이 몇 배씩 차이 납니다.
문제는 공제율 구간이 '이상·미만'으로 촘촘하게 나뉘어 있고, 나이와 보유기간을 따지는 기준일이 따로 있어서 헷갈리기 쉽다는 점이에요. 여기에 2026년 8월 정부 세제개편안에서 2027년부터 보유공제를 거주공제로 바꾸고 금액 한도를 두는 안이 나오면서 "내년에는 공제가 줄어드나" 하는 질문도 늘었습니다.
이 글에서는 2026년 10월 기준으로 공제 대상과 공제율, 실제 세액이 얼마나 줄어드는지 계산 예시, 부부 공동명의일 때 챙길 점, 개편안 내용까지 순서대로 정리했습니다.
핵심 요약
- 대상: 6월 1일 기준 1세대1주택자(공동명의는 특례 신청)
- 연령 20~40% + 보유 20~50%, 합산 최대 80%
- 고지서 11월 말 발송, 납부기간 12월 1~15일
종부세 고령자 장기보유 세액공제, 누가 받을 수 있나
이 공제는 1세대1주택자만 받을 수 있습니다. 세대원 중 한 명만 주택분 재산세 과세대상 주택 한 채를 가진 경우를 말해요. 다주택자는 나이가 많거나 오래 보유했어도 이 세액공제가 적용되지 않습니다.
판단 기준일은 종부세 과세기준일인 매년 6월 1일입니다. 6월 1일 현재 만 60세 이상이면 연령 공제, 보유기간 5년 이상이면 장기보유 공제를 받습니다. 6월 2일에 만 60세가 되면 그해에는 연령 공제가 없고 다음 해부터 적용된다는 뜻이에요.
- 1세대1주택자 기본공제: 공시가격 12억원 (그 외 9억원)
- 공정시장가액비율: 60%
- 거주 여부: 현행 제도에서는 따지지 않음
나이·보유기간별 종부세 세액공제 공제율 표
연령 공제와 보유기간 공제는 각각 계산한 뒤 더합니다. 다만 둘을 합친 공제율은 80%를 넘을 수 없습니다.
| 구분 | 구간 | 공제율 |
|---|---|---|
| 연령 | 만 60세 이상 65세 미만 | 20% |
| 만 65세 이상 70세 미만 | 30% | |
| 만 70세 이상 | 40% | |
| 보유기간 | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 15년 미만 | 40% | |
| 15년 이상 | 50% | |
| 합산 한도 | 연령 + 보유 | 최대 80% |
표를 보면 연령 최고 40%와 보유 최고 50%를 더하면 90%가 되지만, 한도 때문에 실제로는 80%까지만 빠집니다. 만 70세 이상이면서 10년 이상 보유했다면 이미 80%에 도달하므로 그 뒤로 보유기간이 늘어도 공제율은 그대로예요.
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종부세 세액공제 계산 예시, 실제로 얼마나 줄어드나
아래는 이해를 돕기 위한 가상 계산입니다. 재산세 상당액을 빼고 남은 종부세 산출세액이 200만원이라고 가정했어요. 농어촌특별세는 별도입니다.
| 상황 | 공제율 | 공제액 | 공제 후 세액 |
|---|---|---|---|
| 만 58세, 7년 보유 | 0% + 20% = 20% | 40만원 | 160만원 |
| 만 63세, 12년 보유 | 20% + 40% = 60% | 120만원 | 80만원 |
| 만 67세, 12년 보유 | 30% + 40% = 70% | 140만원 | 60만원 |
| 만 72세, 16년 보유 | 40% + 50% = 90% → 80% | 160만원 | 40만원 |
같은 200만원짜리 세액이라도 공제가 없으면 200만원, 최대로 받으면 40만원으로 다섯 배 차이가 납니다. 고지서를 받으면 세액 계산 명세에 적힌 공제율이 내 나이·보유기간과 맞는지 꼭 대조해 보세요. 실제 세액은 공시가격과 재산세 공제에 따라 달라지니 홈택스 모의계산으로 확인하는 것이 정확합니다.
부부 공동명의 1주택이라면 특례 신청 여부부터 확인
부부가 한 채를 공동명의로 가진 경우 기본은 각자 9억원씩 공제받는 방식이고, 이때는 고령자·장기보유 세액공제가 없습니다. 대신 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 신청하면 1세대1주택자 방식(12억원 공제 + 고령자·장기보유 공제)으로 계산되고, 지분율이 큰 사람이 납세의무자가 됩니다.
- 홈택스 종부세 모의계산으로 '각자 9억 공제'와 '특례 적용' 세액을 비교합니다.
- 특례가 유리하면 신고기간(2026년은 9월 16~30일)에 홈택스에서 신청합니다.
- 한 번 신청했다면 다음 해에 다시 신청할 필요는 없습니다.
- 11월 말 고지서에서 납세의무자와 공제율이 제대로 반영됐는지 확인합니다.
일반적으로 나이가 많고 보유기간이 길수록 특례 쪽이 유리해지는 경향이 있지만, 공시가격과 지분 비율에 따라 반대일 수도 있습니다. 올해 신청 기간을 놓쳤다면 반영 방법은 관할 세무서에 문의하세요.
2027년 종부세 개편안, 보유공제에서 거주공제로
2026년 8월 발표된 세제개편안에는 1세대1주택 세액공제 개편이 들어 있습니다. 연령 공제(20~40%)는 그대로 두고, 보유기간 공제를 실제 거주기간 기준으로 바꾸는 내용이에요.
| 기간 | 보유공제(개편안) | 거주공제(개편안) |
|---|---|---|
| 5년 이상 10년 미만 | 10% | 20% |
| 10년 이상 15년 미만 | 20% | 40% |
| 15년 이상 | 25% | 50% |
- 2027년: 보유공제와 거주공제 중 높은 공제율 적용
- 2028년 이후: 거주공제만 적용
- 세액공제 금액 한도 신설: 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원
예를 들어 만 72세, 16년 보유했지만 직접 살지 않았다면 2027년에는 보유공제 25%에 연령 40%를 더해 65%가 됩니다. 앞의 200만원 예시라면 공제액이 160만원에서 130만원으로 줄어드는 셈이죠. 이 개편안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용하는 내용이고, 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있으니 최종 확정 내용은 기획재정부·국세청 발표로 확인하세요. 2026년 12월에 내는 종부세는 현행 공제율이 적용됩니다.
종부세 고령자 장기보유 세액공제 자주 묻는 질문
Q. 나이와 보유기간은 언제 기준으로 따지나요?
A. 둘 다 과세기준일인 6월 1일 현재를 기준으로 봅니다. 생일이나 취득일이 6월 1일 직후라면 공제율이 한 해 늦게 올라갑니다.
Q. 세액이 크면 공제 말고 다른 방법은 없나요?
A. 납부세액이 300만원을 넘으면 이자 없이 6개월까지 나눠 낼 수 있고, 만 60세 이상이거나 장기보유한 1세대1주택자는 요건을 갖추면 주택을 팔거나 상속·증여할 때까지 납부를 미루는 납부유예도 신청할 수 있습니다.
Q. 2027년부터 공제가 줄어드나요?
A. 개편안대로라면 직접 거주하지 않은 장기보유자는 공제율이 낮아지고, 공제 금액에도 한도가 생깁니다. 오래 직접 살았다면 거주공제로 지금과 같은 수준을 받을 수 있습니다.
종부세 고령자·장기보유 세액공제 한눈에 정리
6월 1일 기준 1세대1주택자라면 연령 20~40%, 보유 20~50%를 더해 최대 80%까지 종부세가 줄어듭니다. 공동명의라면 특례를 신청해야 이 공제를 받을 수 있고, 2027년부터는 실제 거주기간이 중요해질 예정입니다. 11월 말 고지서가 오면 공제율이 내 상황과 맞는지부터 확인해 보세요.
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