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11월 말이 다가오면 종합부동산세 고지서를 기다리는 분들이 많습니다. 작년보다 공시가격이 올랐다거나 집을 한 채 더 갖게 됐다면 "올해는 얼마나 나올까" 하는 생각이 먼저 들죠. 고지서를 받고 나서 놀라기보다, 미리 대략적인 금액을 계산해 두면 납부 자금 준비도 훨씬 편해집니다.
종부세는 계산식이 복잡해 보이지만 순서만 알면 생각보다 단순합니다. 공시가격을 더하고, 공제액을 빼고, 비율을 곱하고, 세율을 적용한 뒤 공제받을 세액을 빼는 다섯 단계예요.
이 글에서는 2026년 10월 기준 현행 규정으로 종합부동산세 계산 방법을 단계별로 정리하고, 1주택자와 2주택자 예시를 숫자로 직접 계산해 봤습니다. 최근 발표된 세제개편안이 올해 고지분에 영향을 주는지도 함께 짚어 드릴게요.
핵심 요약
- 1주택 12억, 그 외 9억 초과분에 60%를 곱해 과세표준 산정
- 세율 0.5~2.7%, 3주택 이상은 과표 12억 초과 시 최고 5%
- 1주택 고령자·장기보유 공제 최대 80%, 12월 1~15일 납부
종합부동산세 계산 방법 5단계 순서
종부세는 매년 6월 1일에 집을 가지고 있던 사람에게 부과됩니다. 그날 기준으로 본인 명의 주택의 공시가격을 모두 더한 금액이 출발점이에요. 계산 순서는 아래와 같습니다.
- 공시가격 합산: 6월 1일 기준 본인 소유 주택 공시가격을 모두 더합니다.
- 기본공제 차감: 1세대1주택자는 12억원, 그 외는 9억원을 뺍니다.
- 공정시장가액비율 적용: 남은 금액에 60%를 곱하면 과세표준이 됩니다.
- 세율 적용: 과세표준 구간별 세율을 곱해 산출세액을 구합니다.
- 세액공제·가산: 재산세 중복분과 1주택자 세액공제를 빼고, 농어촌특별세(종부세액의 20%)를 더합니다.
여기서 가장 많이 헷갈리는 부분이 2단계입니다. 부부가 각각 한 채씩 갖고 있으면 세대 기준으로는 2주택이라 1주택자 12억 공제가 아니라 각자 9억 공제를 받게 됩니다.
종합부동산세 세율표, 주택 수에 따라 달라지는 구간
세율은 과세표준 구간별로 누진 적용됩니다. 2주택 이하와 3주택 이상은 과세표준 12억원까지는 같고, 그 위부터 차이가 벌어집니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억~25억원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억~50억원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억~94억원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
누진세율이라 과세표준 전체에 높은 세율이 붙는 게 아니라, 구간을 넘는 부분에만 그 구간 세율이 붙는다는 점을 기억해 두세요. 또 전년도에 낸 보유세보다 일정 비율(150%) 이상 늘지 않도록 하는 세부담상한도 있습니다.
함께 보면 좋은 글 · 종부세 고령자 장기보유 세액공제 최대 80%, 나이·보유기간별 공제율
1세대1주택 종부세 세액공제, 나이와 보유기간으로 최대 80%
1주택자라면 산출세액에서 고령자 공제와 장기보유 공제를 받을 수 있고, 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 줄어듭니다.
- 고령자 공제: 60~65세 미만 20%, 65~70세 미만 30%, 70세 이상 40%
- 장기보유 공제: 5~10년 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50%
예를 들어 72세에 집을 16년 보유했다면 40%+50%로 90%가 되지만, 한도에 걸려 80%만 적용됩니다. 나이와 보유기간은 6월 1일 기준으로 따지니 생일과 취득일을 한번 확인해 보세요.
종합부동산세 계산 예시: 1주택 18억 vs 2주택 15억
숫자를 넣어 직접 계산해 보면 구조가 한눈에 들어옵니다. 아래는 이해를 돕기 위한 단순 계산으로, 재산세 중복분 공제와 세부담상한은 빼고 계산했습니다. 실제 고지액은 이보다 적을 수 있어요.
사례 1. 공시가격 18억원 1주택, 63세, 8년 보유
- 과세표준: (18억 - 12억) × 60% = 3억 6천만원
- 산출세액: 3억 × 0.5% = 150만원 + 6천만원 × 0.7% = 42만원 → 192만원
- 세액공제: 고령자 20% + 장기보유 20% = 40% → 192만원 × 60% = 115만 2천원
- 농어촌특별세: 115만 2천원 × 20% = 23만 400원
- 합계 약 138만원
사례 2. 공시가격 합계 15억원 2주택
- 과세표준: (15억 - 9억) × 60% = 3억 6천만원
- 산출세액: 사례 1과 같은 192만원 (세액공제 없음)
- 농어촌특별세: 192만원 × 20% = 38만 4천원
- 합계 약 230만원
공시가격 합계는 2주택 쪽이 3억원 적은데, 세금은 오히려 90만원 넘게 많습니다. 공제액 차이(12억 vs 9억)와 1주택 세액공제 유무가 이렇게 큰 차이를 만듭니다. 내 상황에 맞는 정확한 금액은 홈택스의 종합부동산세 모의계산으로 확인하는 게 가장 확실합니다.
종부세 고지서 금액이 계산과 다른 이유 체크리스트
직접 계산한 금액과 고지서가 다르다면 아래 항목을 하나씩 확인해 보세요.
- 재산세로 이미 낸 금액 중 겹치는 부분(재산세 중복분)이 빠졌는지
- 전년 대비 세부담상한이 적용됐는지
- 농어촌특별세가 별도로 더해졌는지
- 부부 공동명의인데 1주택 특례를 신청했는지, 각자 9억 공제로 계산됐는지
- 6월 1일 기준 주택 수와 보유기간이 맞게 반영됐는지
2026년 세제개편안, 올해 종합부동산세 계산에 영향 있을까
2026년 8월 발표된 세제개편안에는 공정시장가액비율을 70%로 올리고, 1주택 기본공제를 거주 주택 14억원·비거주 주택 9억원으로 나누는 내용이 담겼습니다. 과세표준 6억~12억원 구간 세율을 1.0%에서 1.3%로 올리고, 2028년에는 주택 수와 관계없이 세율을 하나로 맞추는 방안도 포함됐어요.
다만 이 내용은 국회 심의를 거쳐야 하고, 적용 시점도 2027년 이후입니다. 2026년 11월 고지분은 이 글의 현행 기준으로 계산하면 됩니다. 내년 계산을 미리 해 보려면 법 통과 여부를 공식 사이트에서 최신 기준으로 확인하세요.
종합부동산세 계산 방법 한눈에 정리
종부세는 공시가격 합산 → 공제(1주택 12억, 일반 9억) → 60% 곱하기 → 누진세율 → 세액공제·농어촌특별세 순서로 계산합니다. 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 최대 80%까지 줄일 수 있어 같은 과세표준이라도 세금 차이가 큽니다. 고지는 11월 하순, 납부는 12월 1~15일이니 미리 계산해 두고 홈택스 모의계산으로 한 번 더 확인해 보세요.
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